农村宅基地的买卖

宅基地的概念：

一、宅基地归集体所有这是宅基地使用权能够成为用益物权的前提。根据宪法第10条的规定，宅基地和自留地、自留山一样，属于集体所有。土地管理法第9条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。因此，农民使用宅基地是对集体所有的土地的使用。

二、宅基地的用途是建造住宅及其附属设施根据土地管理法和国家的有关规定，土地的利用须符合国家对土地的用途管制。我国人多地少，只有严格地管制土地用途，控制建设用地总量，保护耕地，才能有效地保护资源，实现优化配置。因此，农民取得宅基地，须依法办理有关手续，不得超量多占，也不得违反有关规划，改变土地用途。对于有的地方存在的多占宅基地，造成土地浪费的情况应当予以纠正。

三、宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，是农民的安身之本宅基地使用权和土地承包经营权一样，由作为集体成员的农民无偿取得，无偿使用。宅基地使用权是农民基于集体成员的身份而享有的福利保障。在我国社会保障体系尚无法覆盖广大农村的现实下，土地承包经营权解决了农民的基本衣食来源，宅基地使用权解决了农民的基本居住问题。这两项制度以其鲜明的福利色彩成为维护农业、农村稳定的重要制度。正是因为保障功能依然是宅基地使用权制度的首要功能，关于宅基地使用权取得、行使和转让的规定，须尊重这一现实，以利于保护农民利益，构建和谐社会。

宅基地的买卖：

双方签订的宅基地转让协议书是否合法有效，具体从以下三方面进行分析认定：

第一，从我国《土地管理法》、《民法典》的立法精神分析。我国《土地管理法》第六十二条、第六十三条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。其立法宗旨在于保护农民宅基地的专有使用权，防止农民因宅基地的转让丧失宅基地的使用权，从而丧失基本的生存权利，影响社会的稳定。该条规定限定了宅基地的审批资格，即出卖后不得再申请宅基地，并未禁止宅基地使用权的出租、转让。《民法典》第三百六十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或注销登记。”亦未禁止宅基地使用权的依法转让。

第二，从宅基地的所有权、使用权主体分析。《土地管理法》第九条、第十一条规定，宅基地属于农民集体所有。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。即宅基地所有权主体为村农民集体所有，使用权主体为集体经济组织成员，经营、管理主体为村集体经济组织或村民委员会。

第三，国家通过有关文件，多次强调农村居民建住宅要严格按照所在的省、自治区、直辖市规定的标准，依法取得宅基地。农村居民每户只能有一处不超过标准的宅基地，多出的宅基地，要依法收归集体所有。同时禁止城镇居民在农村购置宅基地。

因此，村集体经济组织或村民委员作为宅基地的经营、管理者，可以有条件地允许村集体经济组织成员之间进行宅基地使用权的转让，符合我国宅基地使用现状，亦不为法律所禁止。

作者：王铭达