买房的时候付过定金，对方突然反悔怎么办？定金罚则如何适用？买房交多少定金合适？丹东边境经济合作区某甲房地产开发有限公司、张某武房屋买卖合同纠纷

丹东边境经济合作区某甲房地产开发有限公司、张某武房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

案由：房屋买卖合同纠纷

案号：（2019）辽06民终1013号

发布日期：2019-07-01

辽宁省丹东市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）辽06民终1013号

上诉人（原审被告）：丹东边境经济合作区某甲房地产开发有限公司，住所地丹东边境经济合作区月亮岛大街19号***室。

法定代表人：关某某，总经理。

委托诉讼代理人：胡冀东，辽宁卓政（丹东）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宫翠茹，辽宁卓政（丹东）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：张某武，男，1978年1月20日出生，汉族，某乙公司职工，现住沈阳市和平区。

上诉人丹东边境经济合作区某甲房地产开发有限公司（以下简称某甲公司）因与被上诉人张某武房屋买卖合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2018）辽0603民初3108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人某甲公司委托诉讼代理人胡冀东，被上诉人张某武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

某甲公司上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判上诉人向被上诉人返还购房款95万元并驳回被上诉人其他诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人未能签订正式商品房买卖合同非因上诉人违约所致，且被上诉人向上诉人交纳95万元为购房款而非定金。一审法院判决上诉人支付双倍定金38万元系认定事实有误。2、上诉人已解除双方意向并通知被上诉人领取购房款。认购协议书的解除系客观原因造成，上诉人并不存在过错，不应当承担利息赔偿责任。

张某武辩称，原判正确，应予维持。

张某武向一审法院起诉请求：请求判决被告返还房款95万元，按照定金罚则双倍返还定金38万元。赔偿利息损失，按照人民银行同期贷款利率计算。

一审法院认定事实：2018年5月5日，原告与被告签订一份《丹东·月亮岛住宅项目认购协议书》，主要约定：原告购买被告开发建设的月亮岛住宅2号楼102单元商品房，总价款95万元。同时约定：第三条、乙方（原告）应于本合同签订时向甲方（被告）交纳定金95万元整。……第五条：在本协议履行过程中，发生下面情况之一，甲方有权解除本合同而将乙方所购房屋另行出售。乙方已经交付的定金不予返还……。原告当日交纳了95万元。2018年5月31日，被告向原告发出解除告知书，主要告知原告因房屋规划原因不可出售，无法将房屋过户到原告名下，故认购协议无法履行，向原告发出解除告知。

一审法院认为，被告主张合同目的无法实现而要求解除合同，原告也予以认可，因被告原因致合同解除，故被告除应向原告返还房款外，还应承担约定及法定的赔偿责任。对于原告主张的定金返还的问题，定金合同系实践合同，双方合同约定定金95万元，原告依约已交纳，且合同中对定金有明确的适用条款，现因非原告的原因无法继续履行合同，故定金罚则应予适用。但因法律的明确规定，故超过合同约定价款20%以上定金部分不能适用定金罚则，即约定的定金有效部分仅为19万元。对于利息，属于原告损失的一部分，故被告也应支付，但因原告未明确起算时间，故从原告明确主张返还房款及支付利息时开始计算，即2018年12月10日。判决：一、被告丹东边境经济合作区某甲房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告返还房款95万元及利息（从2018年12月10日至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、被告丹东边境经济合作区某甲房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告张某武双倍支付定金38万元。案件受理费8475元（减半收取），由被告丹东边境经济合作区某甲房地产开发有限公司负担（原告已预交）。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。

本院认为，本案二审期间的争议焦点是：上诉人应否双倍支付被上诉人定金38万元。原审法院判决上诉人自起诉之日起给付被上诉人贷款利息是否适当。

关于定金的问题，根据双方房屋买卖合同约定，被上诉人交纳95万元中既有房款又有定金，但具体数额未明确。而根据合同法的相关规定，超过价款20%以上的定金部分不能适用定金罚则，因此本案定金应为19万元（房款95万元×20%），该款项应包括在被上诉人交纳的95万元之中，即被上诉人交纳房款76（95－19）万元，定金19万元。现双方的合同无法继续履行，在适用定金罚则时，上诉人除了返还被上诉人76万元房款外，还需双倍返还38万元定金，而一审法院判决上诉人返还被上诉人95万元房款外，还需另行返还38万元定金属于重复计算，本院予以纠正。关于利息的起算点问题，被上诉人并未明确起算期限，一审法院按其起诉之日作为计算利息的起算点符合法律规定。至于上诉人主张其对双方无法继续履行合同无过错，不应承担利息损失的意见，因上诉人私自改变房屋结构和规划设计后将涉案房屋出售给被上诉人，导致无法进行规划备案登记、无法办理房屋产权过户手续，上诉人对此存在过错，且上诉人占有使用被上诉人房款至今，理应承担被上诉人因此造成的利息损失。

综上所述，某甲公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持辽宁省丹东市振兴区人民法院（2018）辽0603民初3108号民事判决第二项；

二、撤销辽宁省丹东市振兴区人民法院（2018）辽0603民初3108号民事判决第一项；

三、上诉人丹东边境经济合作区某甲房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向被上诉人张某武返还房款76万元及利息（从2018年12月10日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；

四、驳回被上诉人张某武其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费8475元（减半收取），由上诉人丹东边境经济合作区某甲房地产开发有限公司负担7525元，由被上诉人张某武负担950元；二审案件受理费7000元，由上诉人丹东边境经济合作区某甲房地产开发有限公司负担3500元，由被上诉人张某武负担3500元。

本判决为终审判决。

审判长　吕　姝

审判员　于　军

审判员　卢国华

二〇一九年六月二十日

书记员　张东明