新买的预售房还没登记，就被法院查封，怎么办？房地产公司破产了，我的房子能要回来吗？刘某、周某某案外人执行异议案

刘某、周某某二审民事判决书

案由：案外人执行异议之诉

案号：（2019）辽01民终12803

发布日期：2020-1-20

上诉人（原审被告）：刘某，女，1962年2月24日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。

委托诉讼代理人：张洪潮，辽宁同方律师事务所律师。

委托诉讼代理人：白思琦，辽宁同方律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：周某某，女，1960年7月21日出生，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。

委托诉讼代理人：宫翠茹，辽宁卓政（丹东）律师事务所律师。

原审被告：牛某，男，1976年2月6日出生，汉族，住沈阳市沈河区。

上诉人刘某因与被上诉人周某某、原审被告牛某案外人执行异议之诉纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初1091号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

刘某上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。一、丹东市振兴区产系丹东振兴房地产开发有限公司所有，而非被上诉人所有。一审判决认定涉案房产系被上诉人所有所依据的收款收据系伪造的，并不是振兴公司的业务章，该笔款项为借款，而非购房款，且振兴公司并未收到该笔购房款。该收款收据上签字的张某，有证据证明其仅为振兴公司的项目经理，并非是张某证言所称的涉案房产系“张某个人投资，挂靠在振兴房屋开发预先公司进行开发建设，出售房屋时由张某委托第三方代售”，亦有证据证明涉案房产系振兴公司开发建设，是振兴公司资产。涉案房屋张某个人无权出售，也并未出售，涉案房产并非被上诉人所有，而是振兴公司的房产，法院查封执行正确。二、上诉人与其丈夫金某某为振兴公司控股股东，且有股东会决议，以涉案房产对外提供担保。上诉人与振兴公司股东金某某系夫妻关系，有外事机构登记证书为证，而并非一审判决所称的李信雄。同时，振兴公司股东汪某已经将股权转让给上诉人，也经丹东市振兴区人民法院（2018）辽0603民初990号判决书确认，上诉人占有振兴公司60%的股权。因此，振兴公司上诉人占有60%股权，案外人金某某（即上诉人丈夫）占有30%股权，其夫妻二人共同持有振兴公司90%的股权，且振兴公司作出股东会决议，以涉案房产为上诉人提供担保。因此上诉人有权对公司财产作出处分，对外提供担保。

周某某辩称，请求维持原判。我方查询了执行卷宗，牛某执行房屋分别是大东区小河沿路8-5-*号房屋和刘某提供保证担保的的抵押房产即丹东市振兴区十纬路260*号房屋，申请执行人没有补充，本案是错误查封，应当解除查封，在申请这些人没有对涉案房屋申请执行查封的任何说明情况下，原执行法官超执行范围错误。牛某已有260*号房屋及刘某房屋抵押担保的情况下，牛某和刘某串通损害我方的权益。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案争议焦点系被上诉人周某某是否具有能够排除对涉案房屋强制执行的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被上诉人周某某已提供2002年9月4日签订的购房合同、2002年9月4日的交款收据、入户通知书等证据，证明其已于在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，全额支付购房款并占有该不动产，亦非因周某某自身原因未办理过户登记，且有离婚案件中对夫妻财产分割的生效判决确认案涉房屋所有权人为周某某，故可以认定被上诉人周某某具有能够排除对涉案房屋强制执行的民事权利。

关于上诉人刘某主张周某某没有实际履行付款的义务，张某无权针对振兴公司房产进行处分的问题，因周某某提供收款收据证明其已交付购房款，且亦有生效判决确认了张某作为振兴房地产有限公司的委托代理人，代为销售案涉房屋所在项目房屋的事实，并认定与周某某购房情况相同的另一买受人杜鹏的房屋买卖合同有效，判决振兴房地产有限公司配合杜鹏办理房屋产权登记手续，故对上诉人该项主张不予支持。

综上所述，上诉人刘某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决判项主文表述有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初1091号民事判决；

二、不得执行丹东市振兴区屋。

一审案件受理费18915元，二审案件受理费18915元，由上诉人刘某负担。

本判决为终审判决。

审判长　　吕长辉

审判员　　金　鑫

审判员　　丁广昱

二〇一九年十二月四日

书记员　　张　磊

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。